Για χρόνια, πολλοί αντιμετώπισαν τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα σαν κάτι απλό: ένα όμορφο σπίτι, μερικές καλές φωτογραφίες, μια ανάρτηση σε πλατφόρμα και τέλος. Αυτό το μοντέλο έχει τελειώσει.
Το 2026, ένα ακίνητο STR δεν κρίνεται μόνο από το design, την τοποθεσία ή τη βαθμολογία του στις πλατφόρμες. Κρίνεται και από κάτι πολύ πιο ουσιαστικό: αν είναι νομικά, τεχνικά, λειτουργικά και ασφαλιστικά έτοιμο να σταθεί σε πραγματικό έλεγχο. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση, πάνω στις ήδη υπάρχουσες φορολογικές και δηλωτικές υποχρεώσεις προς την ΑΑΔΕ.
Με απλά λόγια, το 2026 δεν αρκεί να έχεις ένα “καλό ακίνητο”. Πρέπει να έχεις ένα ακίνητο σωστά στημένο.
Το πρώτο σημείο που πολλοί υποτιμούν είναι η ασφάλιση. Στο ισχύον πλαίσιο, κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, σε ισχύ, από νόμιμα αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία. Αυτό δεν είναι πλέον “καλή πρακτική”. Είναι βασική απαίτηση συμμόρφωσης.
Εδώ όμως υπάρχει μια παγίδα: άλλο το υποχρεωτικό minimum και άλλο η πραγματική προστασία. Ένα σοβαρό STR δεν πρέπει να μένει μόνο στην αστική ευθύνη. Πρακτικά χρειάζεται και κάλυψη για κτίριο, περιεχόμενο, πυρκαγιά, διαρροές, σεισμό, πλημμύρα, κακόβουλες ενέργειες, κλοπή, και όπου έχει νόημα, απώλεια εισοδήματος μετά από ασφαλισμένη ζημιά. Αν υπάρχει πισίνα, jacuzzi ή αυξημένη έκθεση εξωτερικών χώρων, η ασφαλιστική δομή πρέπει να είναι ακόμη πιο προσεκτική.
Το κράτος ζητά το ελάχιστο. Η αγορά, η ευθύνη και η κοινή λογική ζητούν περισσότερα.
Από τη στιγμή που ένα ακίνητο διατίθεται βραχυχρόνια, πρέπει να πληροί ένα ελάχιστο επίπεδο τεχνικής και λειτουργικής επάρκειας. Το βασικό κρατικό πλαίσιο απαιτεί το ακίνητο να είναι χώρος κύριας χρήσης και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό, ασφάλιση αστικής ευθύνης, ΥΔΕ, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Αυτό σημαίνει ότι το “δουλεύει μια χαρά” δεν αρκεί. Το ερώτημα πλέον είναι άλλο: τεκμηριώνεται ότι το ακίνητο πληροί αυτά που πρέπει;
Ένα από τα σημεία που αρκετοί ιδιοκτήτες δεν είχαν πάρει στα σοβαρά είναι ότι η μυοκτονία και απεντόμωση δεν είναι απλώς θέμα συντήρησης. Είναι πλέον ρητή απαίτηση, με πιστοποιητικό σε ισχύ από αδειοδοτημένη εταιρεία. Μαζί με αυτό, απαιτείται και φαρμακείο πρώτων βοηθειών με ελάχιστο περιεχόμενο και σαφή σήμανση, καθώς και κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης μέσα στο ακίνητο.
Αυτό πρακτικά αλλάζει το επίπεδο ευθύνης του ιδιοκτήτη. Δεν μιλάμε πια μόνο για hospitality. Μιλάμε για στοιχειώδη επιχειρησιακή ετοιμότητα.
Η εφαρμοστική εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού δεν μένει σε γενικότητες. Δίνει και τεχνικές λεπτομέρειες. Τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φωτισμό από ανοίγματα ίσα τουλάχιστον με 10% του καθαρού εμβαδού τους και φυσικό αερισμό από ανοίγματα ίσα τουλάχιστον με 5%. Ο κλιματισμός απαιτείται τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια, με εξαίρεση ακίνητα σε ορεινές περιοχές άνω των 600 μέτρων υψομέτρου.
Στο σκέλος της ασφάλειας, απαιτείται Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) σε ισχύ, στην οποία να βεβαιώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακού. Παράλληλα, προβλέπεται τουλάχιστον ένας φορητός πυροσβεστήρας 6 κιλών ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού και φωτισμός ασφαλείας με σήμανση διαφυγής στις εξόδους.
Αν το δει κανείς ψύχραιμα, το κράτος ουσιαστικά λέει κάτι πολύ απλό: το STR δεν μπορεί να λειτουργεί σαν ένας ανεξέλεγκτος ιδιωτικός χώρος που απλώς “νοικιάζεται online”.
Εξίσου κρίσιμο είναι να ξέρει ο ιδιοκτήτης σε ποιο καθεστώς βρίσκεται. Με βάση την ΑΑΔΕ, ως βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών ανά κράτηση/μίσθωση, εφόσον το ακίνητο εκμισθώνεται επιπλωμένο χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω, δεν είσαι πια στο ίδιο πλαίσιο. Αν παρέχεις επιπλέον υπηρεσίες, επίσης βγαίνεις από το “καθαρό” καθεστώς STR.
Αυτό είναι πολύ πιο σημαντικό απ’ όσο νομίζουν αρκετοί. Γιατί στην πράξη υπάρχουν ακίνητα που εμφανίζονται ως STR, αλλά λειτουργούν πιο κοντά σε τουριστικό κατάλυμα.
Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχει εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και να διαθέτει ΑΜΑ, ο οποίος πρέπει να αναγράφεται εμφανώς στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Για κάθε ΑΜΑ πρέπει επίσης να υποβάλλονται Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση ή, όπου προβλέπεται, από την ακύρωση. Η ΑΑΔΕ προβλέπει επίσης δυνατότητα τροποποιήσεων έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου.
Αυτά είναι τα λεγόμενα “βασικά”. Στην πράξη, όμως, εκεί γίνονται και πολλά λάθη.
Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση δεν είναι θεωρητικό θέμα. Επιβάλλεται και στα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, βαρύνει τον διαμένοντα, εισπράττεται πριν από την αναχώρηση και αποδίδεται με μηνιαίες δηλώσεις μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Για τα ακίνητα STR, το ισχύον πλαίσιο προβλέπει €8 ανά ημερήσια χρήση από Απρίλιο έως Οκτώβριο και €15 όταν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ. Για την περίοδο Νοέμβριος έως Μάρτιος, τα αντίστοιχα ποσά είναι €2 και €4.
Με άλλα λόγια, όποιος το αγνοεί ή το περνά πρόχειρα στον επισκέπτη, απλώς δημιουργεί μελλοντικό πρόβλημα στον εαυτό του.
Η ΑΑΔΕ έχει ξεκαθαρίσει και κάτι ακόμη που αρκετοί προσπερνούν: για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια έως 59 ημέρες, οι βασικές υποχρεώσεις παραμένουν στο πλαίσιο που περιγράφει η ΑΑΔΕ για ιδιώτες. Όταν όμως το φυσικό πρόσωπο φτάσει στα τρία ακίνητα και άνω, πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Από εκεί και πέρα ενεργοποιούνται υποχρεώσεις για ΤΑΚΚ, τέλος παρεπιδημούντων, ΦΠΑ, Ε3 και ΕΛΠ/myDATA. Για τα νομικά πρόσωπα, το επιχειρηματικό πλαίσιο ισχύει ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Άρα, το “έχω μερικά ακίνητα ακόμα αλλά συνεχίζω όπως πριν” δεν είναι σοβαρή στρατηγική. Είναι λάθος ανάγνωση του πλαισίου.
Το συμπέρασμα είναι απλό: το 2026, η σωστή λειτουργία ενός STR στην Ελλάδα δεν είναι θέμα μόνο marketing ή πωλήσεων. Είναι θέμα δομής.
Χρειάζεσαι:
♦ σωστή ένταξη στο κατάλληλο καθεστώς,
♦ σωστή φορολογική και δηλωτική λειτουργία,
♦ σωστή τεχνική συμμόρφωση,
♦ σωστή ασφαλιστική προστασία,
♦ και σωστή επιχειρησιακή οργάνωση.
Αν λείπει ένα από τα παραπάνω, δεν έχεις πραγματικά “σωστά στημένο” ακίνητο. Έχεις απλώς ένα ακίνητο που λειτουργεί μέχρι να προκύψει το πρώτο σοβαρό πρόβλημα.
Για έναν ιδιοκτήτη που βλέπει το ακίνητό του σοβαρά, το STR δεν είναι απλώς μια online αγγελία. Είναι asset. Και ένα asset πρέπει να είναι σωστά δομημένο, σωστά προστατευμένο και σωστά λειτουργημένο.
Γι’ αυτό και η σωστή προσέγγιση δεν είναι αποσπασματική. Δεν αρκεί μόνο η ανάρτηση. Δεν αρκεί μόνο η διαχείριση κρατήσεων. Και σίγουρα δεν αρκεί μόνο ένα “τυπικό” ασφαλιστήριο. Η ώριμη προσέγγιση είναι end-to-end: σωστή συμβουλευτική και δομή, σωστή τεχνική και ασφαλιστική θωράκιση, και μετά σωστή λειτουργία και απόδοση του ακινήτου.
Αν θέλετε να δείτε αν το δικό σας ακίνητο είναι πραγματικά έτοιμο για το πλαίσιο STR 2026 στην Ελλάδα, το σωστό πρώτο βήμα δεν είναι να μαντέψετε. Είναι να γίνει ένας καθαρός έλεγχος συμμόρφωσης και λειτουργικής ετοιμότητας.
Στη Royal Vacation Rentals μπορούμε να αξιολογήσουμε αν το ακίνητό σας είναι σωστά στημένο σε επίπεδο λειτουργίας, εμπειρίας φιλοξενούμενου και εμπορικής αξιοποίησης, ενώ στο ευρύτερο end-to-end μοντέλο του Ομίλου μπορούμε να υποστηρίξουμε και τη συνολική αλυσίδα αξίας: Buy & Consult → Build & Protect → Rent & Yield.
• ΑΑΔΕ — Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων
Θέμα: επίσημη υπηρεσία για Μητρώο, δηλώσεις και βασικές οδηγίες STR.
https://www.aade.gr/brahyhronia-misthosi-akiniton
• ΑΑΔΕ — Συχνές ερωτήσεις για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων
Θέμα: υποχρεώσεις ιδιωτών και εταιρειών, 3ος ΑΜΑ, έναρξη δραστηριότητας, ΦΠΑ, ΤΑΚΚ, τέλος παρεπιδημούντων.
https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/FAQs_vrachichronia_diamoni.pdf
• ΑΑΔΕ — Ο.3001/24-01-2025
Θέμα: κοινοποίηση των διατάξεων του ν. 5170/2025 για τις προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια.
https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/o-3001-24-01-2025
• Υπουργείο Τουρισμού — Προδιαγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης
Θέμα: επίσημη ανακοίνωση για τις λεπτομέρειες εφαρμογής του άρθρου 3 του ν. 5170/2025.
και
• Υπουργείο Τουρισμού — Εγκύκλιος 19567/25.09.2025 (ΑΔΑ: Ψ6ΛΘ465ΧΘΟ-ΓΟ7)
Θέμα: τεχνικές λεπτομέρειες για φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό, ΥΔΕ, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές, απεντόμωση, φαρμακείο και emergency numbers.
https://drive.google.com/file/d/17XgP3jwzq1LGw1xGcWWkWo2wXrk9l7iA/view
• ΑΑΔΕ — Ν. 5162/2024, άρθρο 24
Θέμα: Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και ποσά που ισχύουν για STR.
https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-01/198_5162.pdf
--
Texts & Images © ROYAL Vacation Rentals.